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二手房交易这些事项要注意

  近日,石家庄市二手房市场房源挂牌数量、看房客户明显增加,一些区域内关注度较高,配套相对齐全的次新房小区率先迎来回暖。

  “虽然二手房市场还没出现大规模回暖,不过看房的人明显比开年时候多了。尤其是一些周边配套齐全的小区,业主挂的售价比较合理的房源,一周就能有三四波看房的客户。”紫晶悦城小区附近一家中介门店的店员说,从上周开始来看房的人明显增多,市场开始小幅回暖。

  针对二手房市场交易开始回暖的现象,记者采访多位二手房经纪行业资深人士,综合观点认为,二手房相比商品房有一些不可替代的明显优势,商品房大多为期房预售,购房人交款买房后一般需要一两年甚至更长时间才能收房入住,二手房作为购房者买房考虑的备选项,以其所见即所得、交款就能收房、周边学校商业医疗配套相对齐全受到不少人青睐。而且二手房市场都是房东自主定价,购房者偶尔还能有捡漏买到便宜房的可能。所以,一些着急入住的购房群体往往会优先在房龄较新的次新房小区中选择一些房主急售的高性价比房源,这直接拉动了热点品质小区的受关注度。

  结合当前市场情况,业内对二手房交易中容易出现问题的一些环节做出三大理性购房提醒:

  二手房交易大多都是通过网络或者中介门店发布,如果前期没有第三方中介机构提前筛选房源,都是购房者自己通过网络平台对接房主看房,这种情况下就要对房屋权属和房屋共有人、是否存在抵押等情况做好详细了解与调查。重点需要注意出卖人的身份,要核实出卖人是不是真正的房屋所有权人,务必核对其房屋不动产权证书(或者房产证、土地证)及身份证件。对于办理委托公证卖房的情况,通常有许多不可知的风险,尤需谨慎。

  其次要注意核实房屋权属,主要是搞清楚房屋权属有没有争议,有没有存在抵押等情况。可以通过查看房屋所有权证,必要时也可以到住建部门或者不动产登记中心核对真伪。如房屋存在共有人,则必须让共有人也在买卖合同上签字。司法实践中,出现过冒名顶替签字的情况,所以尤其需要注意仔细核对签名人的身份;还要注意是否存在用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围的情形。否则,很可能钱房两空;还要注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的,避免付款后房屋无法交付;另外,如果房屋有附属设施如车位、地下室一起打包出售的,也应该明确价款中是否包含这些附属设施,特别是那些价值较大的设施设备的。

  在二手房交易过程中还应该注意到土地年限问题。虽然住宅的土地使用期限最长是70年,但是因为二手房在贷款时会有房龄过老银行按揭贷款申请难的一些实操问题,所以买房时务必要问清楚房屋具体的房龄。如采取按揭贷款购房的方式进行购房的,对购房人没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要提前做好预判与约定,避免以后产生纠纷。

  还有一些房产是盖在工业用地或者商业用地上的居住用房,这些房产交易过户时的税费与70年住宅交易成本不同,税费高。所以这些具体问题,买房人一定要提前核实清楚,避免过户交易时的突发状况。

  二手房交易过程中,需明确各项税费的承担,包括增值税、个人所得税、印花税、契税等。在实际交易中,卖家经常将税费转嫁到买家身上,所以在实践中,需对各项税费的承担做明确的约定。

  二手房交易时还应该询问清楚该房屋是否存在出租,出租约定的年限及涉及到房屋销售时对租户的一些善后条款。如果房屋已出租他人的,会导致买房人无法实际居住,因此买房人务必实地查看核实房屋是否存在出租情况。如有,应尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。在看房过程中,还应该提前沟通好精装房内家具、家电等设备是否搬离等实际问题。

  另外,针对在二手房交易中有购房者为避税而签订价款约定不一致的阴阳合同现象,业内提醒这样的二手房交易存在较大风险,如产生纠纷诉诸法律,则法院会认定真实意思的买卖合同,因此应尽量避免签订阴阳合同。

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